19-01-2025

Droit de surplomb et projet d’isolation technique

Le droit de surplomb permettant de réaliser une isolation thermique par extérieure de 35 cm sur le fonds voisin est strictement encadré et n’est pas absolu.

En vertu du principe de valeur constitutionnelle du droit de propriété, il faut proposer une préalable indemnité avant le début du projet.

L’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’article R113-19 définissent un cadre précis qui doit être préalablement respecté.

Naturellement, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer au principe de surplomb et donc d’empiètement sur son terrain en cas de dénaturation de son fonds.

alpha : la déclaration préalable de travaux (R421-17 code de l'urbanisme) doit être déposée à la Mairie du lieux de l'immeuble.

Ensuite, celui qui envisage un tel projet d’isolation extérieure devra se munir d’un dossier complet et précis contenant notamment : 

1/ des descriptifs précis des travaux, avec plan de façade avant et après, permettant de vérifier le respect de la distance de deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol.

2/ un audit technique indiquant qu’aucune autre solution n’est possible sauf à ce que l’autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

3/ une proposition préalable d’indemnité pour l’emprise et celle liée au temps des travaux

4/ un projet notarié (R113-20 du Code de la construction et de l’habitation

5/ la notification au propriétaire du fonds voisin des délais de recours

C’est le montant de l’indemnité qui va être une source de contentieux judiciaire, pour la détermination de celle-ci.

Se pose également la constitutionnalité de cette loi eu égard à l’absence préalable de fixation du montant de l’indemnité par un expert judiciaire.

Contrairement à la rumeur de beaucoup de professionnels de l’immobilier, ce droit de surplomb n’est pas absolu et les tribunaux judiciaires devront trancher sur le respect du formalisme rigoureux imposé.

Un  arrêt important de la Cour d’appel de VERSAILLES du 22 juin 2023 n°22-06869 a rappelé cette exigence sur les descriptifs des pièces et avis à respecter et écarté le simple droit de passage invoqué, non sans malice, par le plaignant revendiquant ce droit : seul sont applicables les dispositions de L113-5-1 du code de la construction et de l'habitation