09-04-2020

Covid 19 : suspension des loyers commerciaux

Actuellement la question posée à propos de l’impact de la crise sanitaire COVID 19 en immobilier est : Annulation ou report des loyers ?

La réponse est plutôt un report de loyers, avec toutefois de fortes limites, la force majeure n’étant pas toujours applicable.

Il y a deux réponses :

(i)                  Celle dérogatoire mais restrictive du gouvernement (Ordonnance 25 mars 2020 n°2020-316)

Pour bénéficier de la suspension des effets d’une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (a), il faut être éligible au fonds de solidarité (b)

a)      Suspension des effets d’une clause résolutoire

L’ordonnance du 25 mars 2020 et son décret d’application

n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 dispose :

Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

En résumé, les effets d’un commandement de payer n’auront lieu non pas au bout d’un mois, mais deux mois après la date de fin de l’état d’urgence.

En conclusion, les loyers seront du  à cette période : c’est juste un décalage pour ne pas dire un report des loyers et charges.

b)      Des critères très restrictifs très différents des propos tenus par le Gouvernement :

Les personnes mentionnées à l'article 1er justifient qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du présent décret et de l'exactitude des informations déclarées.
Elles présentent en outre l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité ou, lorsqu'elles ont déposé une déclaration de cessation de paiements ou sont en difficulté au sens de l'article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité, le cas échéant, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective.

Les critères d’éligibilité sont restreints et cumulatifs :

-          Entreprise ou individuel ayant moins de 10 salariés

-          Avoir un CA inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice imposable inférieur à 60 000 €.

-          Subir une fermeture administrative avec pour conséquence une perte de plus de 70% du chiffre d’affaire (réduit désormais à 50%) en comparaison avec le chiffre du mois de l’année précédente.

(ii)                Les textes du droit commun à l’instar de la force majeure

C’est principalement la force majeure prévue à l’article 1218 du Code civil qui pourrait s’appliquer.

La force majeure peut s’appliquer en présence de 3 critères :

-          L’extériorité

-          L’imprévisibilité

-          L’irrésistibilité

Le critère de l’irrésistibilité est plus délicat dans le contexte du COVID 19 et n’est pas applicable à toutes les situations.

L’article 1218 du Code civil précise que la force majeure est l’événement « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées » et qui « empêche l’exécution
de son obligation par le débiteur ».

S’agissant de la restauration, et en particulier ceux qui sont autorisés par le contrat de bail à pouvoir faire de la vente à emporter, à l’évidence, le critère de la force majeure ne pourra jouer en faveur des locataires qui voudraient par opportunité de ne plus payer de loyers.

Evidemment, comme dans les magasins d’alimentation, le personnel devra avoir les précautions minimum.

Les textes COVID 19, sont donc très imparfaits et générateurs de nombreux conflits si les partenaires économiques tel les banques, ou assurance pour le sinistre « perte d’exploitation » ne sont pas solidaires.